Escassez de terrenos em Balneário Camboriú empurra o alto padrão para as cidades vizinhas

Balneário Camboriú vive um momento único em sua trajetória. Consolidada como uma das cidades mais valorizadas do país e dona de um dos metros quadrados mais caros do Brasil, a cidade começa a esbarrar em um limite natural: a escassez de terrenos disponíveis para novos empreendimentos. E é justamente esse limite que está redesenhando o mapa do mercado imobiliário de alto padrão no litoral catarinense.

Neste artigo, explicamos por que esse movimento de expansão está acontecendo, para onde ele está indo e o que isso representa para quem pensa em investir na região.

Um teto físico para o crescimento

A valorização contínua dos imóveis em Balneário Camboriú, somada às limitações impostas pelo Plano Diretor da cidade, reduziu significativamente a oferta de áreas disponíveis para novos lançamentos — especialmente nas regiões mais nobres, à beira-mar. Com menos terrenos livres e custos de aquisição cada vez mais altos, incorporadoras, investidores e compradores de alto padrão passaram a direcionar sua atenção para cidades vizinhas que ainda oferecem espaço para crescer.

Itapema: a extensão natural do alto padrão

Itapema tem sido a principal beneficiária desse movimento. A cidade reúne os ingredientes que o comprador de alto padrão busca: localização estratégica, ampla faixa de praia e um volume crescente de lançamentos de padrão elevado. Não é à toa que, em maio de 2026, Itapema ultrapassou Balneário Camboriú e assumiu a liderança nacional do metro quadrado residencial mais caro do Brasil, com média de R$ 15.226 — contra R$ 15.215 da vizinha.

Projetos como o Waves Beach Home, na Praia da Ilhota, com unidades de até 213 m² voltadas para o mar, e o Charles II Yacht Royal Home, uma torre de 60 andares na Meia Praia, ilustram o padrão de empreendimentos que vêm consolidando Itapema como extensão direta do mercado de luxo de Balneário Camboriú — muitas vezes com um ponto de entrada ainda competitivo para quem busca entrar no mercado antes da valorização se equiparar à da vizinha.

Porto Belo: a fronteira mais recente

Se Itapema já vive sua própria onda de valorização, Porto Belo representa o próximo capítulo dessa expansão. A cidade, que já assumiu a liderança nacional em vendas de imóveis novos em diversos levantamentos de 2025 e 2026, vem recebendo empreendimentos cada vez mais sofisticados — como os lançamentos dentro do Vivapark, no Jardim Dourado, que reúnem desde flats compactos a apartamentos com ampla área de lazer.

O bairro do Balneário Perequê, em especial, tem concentrado grande parte desse novo ciclo de desenvolvimento, sendo hoje considerado uma das regiões com maior potencial de valorização da Costa Esmeralda — justamente por ainda operar com preços mais competitivos que Balneário Camboriú e Itapema.

Um padrão que se repete em mercados internacionais

Esse tipo de migração do mercado de alto padrão para cidades vizinhas não é uma novidade exclusiva do litoral catarinense. Em Miami, por exemplo, a forte valorização acumulada ao longo dos anos levou investidores a direcionar recursos para regiões próximas em busca de melhores condições de entrada — um padrão que se repete, guardadas as proporções, em diversas metrópoles ao redor do mundo, incluindo bairros adjacentes a regiões nobres em São Paulo.

O litoral catarinense parece seguir a mesma lógica: uma cidade âncora consolida sua reputação, atrai capital e projeta toda a região no radar nacional — e o crescimento subsequente se espalha para os municípios vizinhos, que absorvem parte dessa demanda represada.

O que isso significa para o investidor

Esse movimento de expansão territorial do alto padrão cria uma janela de oportunidade clara: comprar em cidades que ainda estão no início de seu ciclo de valorização, mas que já demonstram os mesmos fundamentos que impulsionaram suas vizinhas mais consolidadas — infraestrutura em expansão, chegada de novas incorporadoras, aumento no volume de lançamentos e proximidade com um mercado âncora já validado.

Para quem investe na Costa Esmeralda, entender essa dinâmica de expansão é essencial: cidades como Itapema e Porto Belo não estão apenas "recebendo as sobras" do crescimento de Balneário Camboriú — estão construindo, cada uma, sua própria identidade dentro desse eixo imobiliário, com potencial de valorização próprio e ainda não totalmente precificado pelo mercado.

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